Что такое Искан в Турции

Искан в Турции (Iskań, Искян) – это техпаспорт на недвижимость, который подтверждает пригодность здания для проживания или иной деятельности. Официальное название – Yapı Kullanma İzin Belgesi. Документ выдается в муниципалитете по месту расположения объекта при условии, что дом построен согласно генеральному плану застройки, отвечает нормам строительства, сейсмической и пожарной безопасности. 

Технический паспорт нужен для подтверждения того, что здание строилось на основании лицензии, с соблюдением проектных требований и кадастрового плана. Он может понадобиться при продаже жилья, оформлении ипотеки, сдаче в аренду, для подключения инженерных коммуникаций и заключения абонентских договоров с обслуживающими компаниями. 

Турецкий Искан выдают только один раз, то есть его нельзя переоформить. Акт распечатывается на неофициальном бланке и содержит информацию о недвижимости в табличной форме. На обратной стороне находятся печать муниципалитета и подпись уполномоченного лица. Обратите внимание, что в документе нет данных о текущем владельце недвижимости, так как он заверяет не право собственности, а ввод здания в эксплуатацию.

Виды Искана

В связи с изменениями законодательства в Турции используют несколько видов техпаспортов. В зависимости от года сдачи объекта это могут быть:

• Генель Искан;
• Ферди Искан;
• Топлу Искан.

Генель Искан

Genel Iskan – это общий технический паспорт на дом, который выдавался в Турции до 2020 года. Документ представляет собой генеральный ордер, подтверждающий сдачу ЖК или виллового комплекса. Его наличие свидетельствует о том, что застройщик соблюдал все технические регламенты, а после строительства здание было принято независимой комиссией. Дополнительно он указывает, что у девелопера нет задолженностей перед банками или государством.

Проверка жилого комплекса перед выдачей ордера проводилась всеми причастными инстанциями и специалистами, в том числе прорабом, архитекторами, подрядными организациями. Прежде чем выдать Генель Искан, эксперты тщательно оценивали постройку и устанавливали следующие моменты:

• соответствие дома строительным нормам и требованиям по сейсмоустойчивости;
• готовность подъездных путей;
• подключение объекта к коммуникациям; 
• наличие пожарной сигнализации и путей эвакуации;
• соответствие внутренних помещений генеральному плану застройки. 

По факту проверки застройщику выдавался техпаспорт, где прописано общее состояние дома – вместе с коридорами, лестничными клетками и квартирами. Генель Искан содержит информацию об инженерных коммуникациях, земельном участке, инстанциях, которые подтверждали готовность постройки к эксплуатации. Помимо того, в нем есть подписи руководителя девелоперской компании и главного инженера объекта. 

С 2020 года Genel Iskan в Турции не предоставляется, но ранее полученный ордер остается действительным и не требует оформления нового документа. Его отсутствие у застройщика или собственника жилья свидетельствует о том, что строительство или юридические процессы по введению здания в пользование не были завершены.

Ферди Искан

Ferdi Iskan – это техпаспорт на отдельную квартиру, апартаменты или коттедж. Как и Генель Искан, он оформлялся в Турции до 2020 года, но обязанность его получения лежала на владельце жилья. Выдача индивидуального документа осуществлялась на основании генерального акта (Genel Iskan), при наличии свидетельства о праве собственности (TAPU). Владельцу недвижимости необходимо было оплатить госпошлину, а затем подождать готовности акта около двух недель.

Ферди Искан представляет собой лист бумаги формата А4, где на обеих сторонах содержится следующая информация:

• данные о первом владельце квартиры, который подавал заявление на получение техпаспорта;
• адрес объекта; 
• сведения о застройщике и надзорных органах строительного контроля;
• технические параметры помещения – площадь, этажность, количество и расположение комнат.

Ferdi Iskan оформлялся при покупке недвижимости в новостройке – после выдачи свидетельства о праве собственности. Его получал только первый владелец жилья, то есть вторично акт оформлять не нужно. В случае перепродажи квартиры технический паспорт передается новому собственнику. Если он не был получен, но у всего дома есть Genel Iskan, то проблем с оформлением документа не возникает. Нужно просто обратиться с заявкой в муниципалитет и оплатить государственные пошлины. 

Топлу Искан

Топлу Искан – это единственный образец технического паспорта, который выдают в Турции после законодательных нововведений. Его необходимо получать на любые жилые и коммерческие объекты, введенные в эксплуатацию после 2020 года. Документ предоставляется застройщику на основании оценки состояния дома экспертной комиссией. 

Визуально техпаспорт нового образца похож на Ferdi Iskan. В нем содержится информация о строительной компании и следующие данные:

• место расположения объекта;
• количество этажей;
• общая площадь застройки жилого комплекса;
• число и метраж апартаментов;
• технические характеристики здания;
• полная стоимость строительства.

Как и старые образцы, новый Toplu Iskan подтверждает ввод комплекса в эксплуатацию. Его наличие гарантирует, что компания-застройщик соблюдала все нормативы строительства, а объект полностью отвечает генплану.

Процедура, сроки и стоимость оформления

Изменения в законодательстве Турции от 2020 года значительно упростили покупателям задачу по оформлению документов. Как говорилось выше, сейчас не нужно обращаться в муниципалитет, чтобы получить Искан, поскольку он уже есть у застройщика. Но важно учитывать, что некоторые строительные компании просят доплатить за технический паспорт или делят его стоимость на всех владельцев недвижимости и включают полученные цифры в цену жилья. 

В некоторых случаях оформить акт можно самостоятельно. Так, если он не был выдан застройщику из-за долгов по налогам или социальным выплатам, то собственники квартир могут погасить задолженность, а затем подать заявку на получение техпаспорта. В среднем Топлу Искан делается в течение 7–10 рабочих дней. 

Современные технологии позволяют подавать заявку на оформление через цифровой портал e-Devlet. Для этого нужно зайти на соответствующую страницу на сайте и авторизоваться удобным способом – с помощью пароля, мобильной или электронной подписи, интернет-банкинга или ID-карты TR. 

При покупке жилья на вторичном рынке Турции документ передает предыдущий владелец. Поскольку техпаспорт не подлежит переоформлению, в случае его утери или повреждения можно обратиться в муниципалитет и запросить копию. Процедура займет 20–30 минут. 

Стоимость оформления нового акта зависит от площади и характеристик объекта недвижимости. Цена может варьироваться в пределах от 1 900 до 2 000 TRY.

Нужен ли Искан для ВНЖ

Покупка недвижимости в Турции является основанием для получения вида на жительство. При подаче заявки на долгосрочное проживание в пакет документов необходимо вложить TAPU – свидетельство о праве собственности на объект. Искан для турецкого ВНЖ не требуется, поскольку в нем не содержится информация о владельце жилья. 

Можно ли жить в доме без Искана

Если на недвижимость оформлен технический паспорт, покупатель может быть абсолютно уверен в том, что дом отвечает международным и турецким нормам строительства. Но бывает и так, что продажа жилья в Турции ведется без Искана. Распространенные причины его отсутствия – нарушения строительных стандартов, несоответствие объекта недвижимости требованиям пожарной или сейсмической безопасности. 

Наличие технических недостатков делает здание непригодным для проживания. Жить в доме без Искана теоретически можно, но коммунальные платежи придется оплачивать по двойному тарифу, а некоторые услуги могут быть недоступны. Бывают случаи, когда жильцам приходится пользоваться электроэнергией напрямую со стройплощадки, что влечет за собой наложение штрафов со стороны поставщика электричества. К тому же в доме могут возникать перепады напряжения, а это грозит поломкой бытовой техники и даже пожаром.

Можно ли купить или продать дома без Искана

В соответствии с законодательством Турции, продажа и покупка недвижимости без Искана не запрещена. Но отсутствие документа может привести к множеству серьезных проблем. Если на дом не выдан технический паспорт, это означает, что он не получил статус жилого объекта, то есть юридически считается строящимся зданием. В результате нового владельца могут ожидать следующие неприятности:

• Сложности с оформлением ипотеки в банке. Финансовые организации Турции могут отказать потенциальному инвестору в кредитовании на основании того, что техпаспорт отсутствует. 
• Необходимость снижать стоимость объекта в несколько раз в случае перепродажи. Далеко не каждый покупатель согласится приобрести жилье без акта о вводе дома в эксплуатацию, поэтому квартира теряет в цене. 
• Проблемы с заключением абонентских договоров. Абоненты на воду, электричество и природный газ в Турции оформляются только при наличии техпаспорта. Если его нет в наличии, то коммунальные услуги фактически могут предоставляться, но в договоре будет прописан статус не «жилая недвижимость», а «строительство». 
• Невозможность сдачи квартиры в аренду. Нотариус не согласится заверять договор, если у собственника жилья отсутствует Iskan. 

Единственная ситуация, когда покупка жилья без техпаспорта в Турции не несет негативных последствий – это приобретение недвижимости на стадии строительства дома. Но при оформлении договора необходимо указать факт его отсутствия и прописать сроки, в которые застройщик обязуется закончить работы и подать заявление в городскую администрацию на получение документа.

Согласно закону №3194 (Sayılı İmar Kanunu), в течение 5 лет после оформления разрешения на застройку строительная компания должна реализовать свой проект и получить Iskan. Если по истечении этого периода он так и не был оформлен, дом переводят в категорию объектов незавершенного строительства. В такой ситуации муниципалитет может вынести распоряжение о сносе постройки или передать здание другой строительной компании для устранения нарушений. 

Таким образом, Искян в Турции относится к числу важнейших документов на недвижимость – наравне с ТАПУ. Его получение – это гарантия того, что здание полностью готово к эксплуатации, отвечает требованиям комфорта и безопасности для людей. Поэтому при покупке апартаментов или квартиры нужно всегда проверять наличие техпаспорта, чтобы не попасть в ловушку недобросовестных застройщиков и не столкнуться с дополнительными расходами в будущем. 

Во избежание любых неприятных моментов стоит заблаговременно ознакомиться с особенностями Искана и процедурой приобретения жилья в Турции. Если у вас возникли какие-либо вопросы, либо трудности, вы всегда можете обратиться к застройщику Nordic Property Construction. Мы проконсультируем вас по всем вопросам касательно оформления Искана.